Hvernig eignast ungt fólk íbúð?

Hvernig í ósköpum fer unga fólkið að því að eignast íbúð nú til dags? spyrja margir af eldri kynslóðum sig og hrista höfuð uppgefnir á svip án þess að svara endilega sjálfum sér. Þetta á ekki hvað síst við um höfuðborgarsvæðið þar sem framboð íbúða til kaups eða leigu er fjarri því að svara til eftirspurnar.

Stórt er spurt en liggur ekki beinast við að spyrja bara unga fólkið sjálft, nýlega bakaða íbúðakaupendur: Ja, hvernig farið þið að?

Við gerðum það og erum vissulega ýmsu nær.

• Viðmælendur undirstrika að nauðsynlegt sé að leggja fyrir og undirbúa fasteignaviðskiptin vel áður en til þeirra kemur.
• Talsvert er um að ungt fólk kaupi íbúðir og leigi út í stað þess að nota þær sjálft fyrsta árið eða árin.
• Stuðningur foreldra skiptir miklu máli, hvort sem er fjárhagslegur eða óbeinn á þann hátt að ungmennin búa lengur í foreldrahúsum og leigja út íbúðirnar sínar á meðan, þar til þeir (þau) hafa komið betur undir sig fótum fjárhagslega.
• Aðgangur að lánsfé og lánshæfni skiptir samt eðlilega mestu og þar koma lífeyrissjóðir við sögu í nokkrum mæli.

Við síðastnefnda efnispunktinn er óhjákvæmilegt að staldra við eitt atriði sem viðmælendur nefndu oftar en einu sinni og oftar en tvisvar:

Lífeyrissjóðalán eru hagstæð en margir vita hreinlega ekki af þeim!

Hvers vegna kynna lífeyrissjóðir ekki lánastarfsemi sína betur, til dæmis fyrir ungu fólki í íbúðapælingum á húsnæðismarkaði?  

Lífeyrissjóðir fara sér hægt í markaðssetningu sjóðfélagalána

Hvers vegna auglýsa lífeyrissjóðir ekki meira? Spurningin var lögð fyrir Ólaf Sigurðsson, framkvæmdastjóra Birtu, nýjasta lífeyrissjóðs landsmanna sem tók til starfa 1. desember 2016 eftir samruna Sameinaða lífeyrissjóðsins og Stafa lífeyrissjóðs:

„Sjóðfélagalánum lífeyrissjóða hefur fjölgað umtalsvert undanfarna tólf til sextán mánuði og níu af hverjum tíu lánum eru verðtryggð. Augljóslega verður ungt fólk í húsnæðishugleiðingum mun frekar vart við markaðsstarf og lánastarfsemi bankanna í auglýsingaherferðum þeirra en við upplýsingar lífeyrissjóða á vefsíðum þeirra og í kynningarefni sem margir sjóðir senda sjóðfélögum sínum. Vel má vera að við höldum að unga fólkið fylgist betur með því sem lífeyrissjóðir gera og bjóða en raun ber vitni.

Ég sé samt hvorki fyrir mér að lífeyrissjóðir efni til tugmilljóna króna auglýsingaherferða til að kynna lánastarfsemi sína og né að lífeyrissjóðir bjóði til dæmis sjóðfélögum að meta greiðslugetu sína á fáeinum mínútum á Vefnum. Það get ég alla vega sagt fyrir hönd Birtu lífeyrissjóðs.

Núna í byrjun apríl 2017 taka gildi ný lög um húsnæðislán sem gera enn ríkari kröfur en áður um hvernig standa skuli að lánum til íbúða- og húsakaupa. Löggjafinn sá ástæður til að herða kröfurnar í ljósi þess að fasteignakaup eru jafnan stærstu fjárfestingar fólks á lífsleiðinni.

Síðast en ekki síst nefni ég að lífeyrissjóðir koma að húsnæðislánamarkaðnum úr fleiri áttum. Þeir eru stórkaupendur að bréfum Íbúðalánasjóðs og fjármagna þannig opinbera lánakerfið á húsnæðismarkaðinum. Þetta skýrir að einhverju leyti að lífeyrissjóðir fara sér hægt í markaðsstarfsemi vegna sjóðfélagalána.“

Fjármögnun Gildis mun hagstæðari en bankalán   

„Við skoðuðum margar íbúðir í hálft annað ár og veltum fyrir okkur að kaupa haustið 2015 en réðum ekki við útborgunina þá og hættum við. Eftir það sáum við verð minni íbúða hækka um tvær til þrjár milljónir króna á einu ári og síðastliðið haust keyptum við 80 fermetra  íbúð í Rimahverfi í Reykjavík. Við sáum að annað hvort var að hrökkva eða stökkva, enda höfðu aðstæður okkar breyst og
dæmið gekk upp,“ segja Katrín Ragnarsdóttir og Kristján Einar Auðunsson, nemar í Háskóla Íslands.

Hún er á öðru ári í efnaverkfræði, hann útskrifast í vor með BS-próf í byggingarverkfræði. Bæði stefna utan í meistaranám í fögum sínum. Áfangastaðurinn verður ákveðinn síðar, annað hvort í Norður-Evrópu eða  Bandaríkjunum.

Gildi lífeyrissjóður lánaði Katrínu og Kristjáni Einari sem svaraði til 75% kaupverðs, þar af 65% lán til 40 ára og 10% viðbótarlán til 10 ára. Þau völdu verðtryggð lán svo greiðslubyrðin yrði ekki umfram greiðslugetu í byrjun.

Sjálf lögðu þau fyrir í aðdraganda íbúðakaupanna og áttu fyrir útborgun þegar að henni kom. Þar skipti mestu máli að þau bjuggu í foreldrahúsum og búa reyndar enn.

Íbúðina keyptu þau í september 2016 og leigðu út til eins árs. Þau hefðu ekki náð að kljúfa útborgun og fyrstu afborganir ef þau hefðu flutt sjálf inn í íbúðina sína strax. Þau þekkja dæmi um fleiri á þeirra reki sem hefja feril sem fasteignaeigendur með því að kaupa íbúðir og leigja síðan út til að byrja með. Yfirleitt er þá sameiginlegt með þessum kaupendum að geta búið áfram hjá mömmu og pabba fyrst um sinn og njóta þannig stuðnings foreldra til að komast yfir erfiðustu greiðsluhjallana í upphafi.

Gildislánin mun hagstæðari en bankalán

„Við horfðum fyrst í stað til þess að fjármagna kaupin með bankalánum en móðir Kristjáns Einars benti okkur á að kanna líka sjóðfélagalán lífeyrissjóða,“ segir Katrín. „Ég vann í Arion banka og þekkti vel til lífeyrisjóða sem lánveitenda en taldi að við sem skólafólk hefðum ekki áunnið okkur rétt til sjóðfélagalána. Svo kom á daginn að Kristján Einar hafði lánsrétt hjá Gildi og lífeyrissjóðurinn fjármagnaði íbúðarkaupin eftir að við höfðum staðist kröfur greiðslumats. Þessi lán voru á lægri vöxtum og mun hagstæðari en bankalán. Við þurfum til dæmis ekki að borga uppgreiðslugjald ef við viljum greiða lánin hraðar niður en þörf krefur þegar við förum að vinna að námi loknu. Það er ótvíræður kostur.

Mér finnst annars athyglisvert hve margir fasteignakaupendur vita ekki af lífeyrissjóðum sem mögulegum lánveitendum. Við eigum til dæmis vini sem keyptu íbúðir með bankalánum og velta nú fyrir sér að fá hagstæðari lífeyrissjóðslán til að endurfjármagna íbúðakaupin sín eftir að hafa heyrt um okkar reynslu.“

Íbúðin skoðuð fjórtán sinnum á tveimur dögum

Kristján Einar og Katrín vinna bæði með háskólanáminu. Hann er í múrverki og hefur fengið fast starf hjá VSÓ ráðgjöf að útskrift lokinni í vor. Hún stundar aðstoðarkennslu í Háskóla Íslands og aðstoðar líka foreldra sína við að reka gistiþjónustu fyrir ferðafólk í Vík í Mýrdal.

Nýbakaðir íbúðareigendur fengu það heldur betur staðfest fyrr í vetur að spurn eftir leiguíbúðum á höfuðborgarsvæðinu er langt umfram framboð.

„Á tveimur dögum eftir að við auglýstum íbúðina til leigu var hún skoðuð fjórtán sinnum og enn fleiri sýndu henni mikinn áhuga. Í þessum hópi var að finna fólk sem leitað hafði að leiguíbúð mánuðum saman. Sumir framvísuðu launayfirliti og jafnvel sakavottorði. Við ákváðum að leigja ungu pari sem var í svipaðri stöðu og við sjálf. Þau vísuðu á leigusala sem hafði reynslu af þeim og hægt var að hringja í til að fá meðmæli. Það skipti okkur miklu máli,“ segir Kristján Einar. Hann hefur í átta ár unnið við múrverk hjá föður sínum, sem er múrarameistari, og ætlar að ná sér í fullgild fagréttindi. Hann hefur lokið samningstímanum í iðninni, sveinsbréfið er innan seilingar og síðan skal stefnt á meistararéttindi: „Byggingarverkfræði og múrverk eru fög sem tala mjög vel saman!“

Gott að koma úr námi og ganga að íbúð

Katrín á lokaorðið: „Margir jafnaldrar okkar spá í að kaupa íbúð og sumir þeirra láta verða af því. Mörgum finnst hins vegar dálítið skrýtið að við skyldum kaupa en flytja ekki strax inn. Á því er einföld skýring. Við vildum nota spariféð til að eignast í íbúð og geta gengið að henni við heimkomu úr námi erlendis. Já, og kannski fjárfestum við líka í steinsteypu til heiðurs verðandi byggingarverkfræðingi!“ 

Sjóðfélagalán fara undarlega leynt!

„Við vildum ekki leigja og bjuggum því bæði í foreldrahúsum þar til við keyptum 50 fermetra íbúð á jarðhæð við Mánagötu um mitt ár 2015. Við ráðum við vel kaupin; aðalatriðið er að spenna bogann ekki of hátt,“segir Andri Guðmundsson , viðskiptafræðingur og vörustjóri, um íbúðarkaup þeirra Halldóru Fanneyjar Jónsdóttur. Hún er nemi og í hlutastarfi með námi. 

„Eftir að ég útskrifaðist úr viðskiptafræði og réði mig til starfa í fyrirtæki gat ég byrjað að leggja fyrir og safnaði á einu ári upp í helming útborgunarinnar sem er 20% af verði íbúðarinnar. Hinn helming útborgunar fengum við sem aukalán frá bankanum og í formi stuðnings frá foreldrum.

Viðskiptin voru vel undirbúin, held ég sé óhætt að segja. Við veltum fyrir okkur öllum hliðum málsins og leituðum ráða hér og þar. Við vildum beinlínis borga lánið hratt niður á sem lægstum vöxtum og sjá um leið skuldir minnka að raunvirði. Þess vegna tókum við óverðtryggt lán til 25 ára. Greiðslubyrðin er vissulega umtalsverð framan af en það vissum við fyrir fram. Á móti kemur að við sjáum eignarhlut verða til í fasteigninni á sama tíma og það var nákvæmlega markmiðið! Við höfum líka náð að greiða aukalega inn á lánin gegnum skattfrjálsan séreignarsparnað, sem er bæði skynsamlegt og gott fyrirkomulag.

Við fengum sem sagt óverðtryggt bankalán vegna íbúðarkaupanna, enda lánar Íbúðalánasjóður eingöngu verðtryggt og kom því ekki til greina sem lánveitandi. Ég hefði örugglega kannað möguleika á lífeyrissjóðsláni en vissi hreinlega ekki um að slík lán væru í boði. Samt tel ég mig alveg þokkalega vel að mér í fjármálum. Þeir sem ég ráðfærði mig við nefndu heldur ekki lífeyrissjóðina sem mögulega lánveitendur. Samt voru allir ráðgjafarnir menn sem vita nefi sínu lengra í fasteigna- og fjármálum. Bankar auglýsa lánin sín en lífeyrissjóðrnir ekki. Hvers vegna? Sjóðfélagalán virðast fara undarlega leynt og það er undarlegt.

Okkar dæmi gengur ágætlega upp og við höfum þegar náð að borga upp dýrasta og óhagkvæmasta hluta lánanna. Við vitum nokkurn veginn hvert leigugjaldið væri fyrir þessa íbúð ef hún færi á leigumarkað. Það kostar minna að borga af lánum og reka íbúðina en sem svarar til húsaleigu fyrir hana á gangverði. Að kaupa var því skynsamlegt skref þrátt fyrir að lífeyrissjóðir hafi misst af þeim heiðri að vera hugsanlegur lánveitandi í þeim viðskiptum!“