Húsnæðiskerfið og umsvif lífeyrissjóða
Grein eftir Ólaf Sigurðsson, framkvæmdastjóra Birtu lífeyrissjóðs, sem birtist í Morgunblaðinu 7. desember 2019.
Húsnæðiskerfið og umsvif lífeyrissjóða
Ætla má að sjóðfélagalán verði hlutfallslega stærri þáttur í starfsemi lífeyrissjóða á árinu 2019 en undanfarin ár. Breytingin er vissulega umtalsverð en hvorki sérstæð né söguleg.
Sjóðfélagalán voru um 20% af heildareignum lífeyrissjóða árið 1991 þegar mest var. Hlutfallið fór niður í 5,3% árið 2015 en vegið meðaltal frá 1991 til 2018 er 10,4%. Þegar nú stefnir í að sjóðfélagalán verði meira en 10% heildareigna lífeyrissjóða á árinu sem senn líður eru það engin stórtíðindi í sjálfu sér, hvað þá dramatísk.
Eðlilegt er að fólk í fasteignahugleiðingum horfi til lífeyrissjóðanna sinna enda bjóðast sjóðfélagalán á hagstæðum kjörum. Algengt er líka að sjóðfélagar sæki um lán til að endurfjármagna lán og oft skilar það þeim ávinningi.
Fregnir berast af því að sumir lífeyrissjóðir hafi þrengt ákvæði í starfsreglum sínum um sjóðfélagalán. Þannig birtist eðlileg eignastýring í verki. Sjóðirnir setja sér viðmiðunarreglur um eignaflokka sína og stuðla að því að hlutur sjóðfélagalána verði innan tiltekinna marka. Slík mörk setur hver sjóður fyrir sig á eigin forsendum í samræmi við ákvörðun stjórnar.
Ég tók eftir því að á dagskrá nýafstaðins húsnæðisþings var enga rödd úr lífeyrissjóðakerfinu að finna á dagskrá þess frá morgni til kvölds. Lífeyrissjóðir eru samt afar umsvifamiklir við að fjármagna húsnæðiskerfið og hafa verið svo áratugum skiptir. Þá hjó ég eftir því í ávarpi forsætisráðherra á afmælissamkomu LSR á dögunum að talað var um að lífeyrissjóðir hefðu „komið af mjög auknum krafti inn á íbúðalánamarkaðinn fyrir örfáum árum“. Fjölgun sjóðfélagalána var nefnd í því sambandi.
Rétt er að sjóðfélagalánum fjölgar verulega í seinni tíð en þegar á heildina er litið hafa lífeyrissjóðir alla tíð verið umsvifamiklir bakhjarlar húsnæðiskerfisins. Þannig voru yfir 60% af heildareignum lífeyrissjóða í húsnæðiskerfinu árið 1991 í sjóðfélagalánum, skuldabréfum Húsnæðisstofnunar og húsbréfakerfinu sem þá var reyndar smám saman að taka við uppgreiðanlegum húsbréfum sem seld voru með afföllum.
Ártalið 1991 er hér títtnefnt vegna þess að þá hóf Seðlabankinn að mæla eignir lífeyrissjóða á samræmdan hátt. Vísbendingar eru um að hlutfallið hafi verið enn hærra fyrir tíma samræmdra mælinga.
Húsbréfakerfið var lagt af með skiptum á húsbréfum og óuppgreiðanlegum íbúðabréfum. Íbúðalánasjóði hefur nú verið breytt í grundvallaratriðum, hann var fyrst og fremst lánasjóður en er orðinn stofnun sem ber ábyrgð á framkvæmd húsnæðismála. Eftir stendur vandi sem skapaðist við það að vextir á íbúðalánum á markaði lækkuðu jafnt og þétt en útlánavextir Íbúðalánasjóðs stóðu nánast í stað á sama tíma. Fyrir Alþingi liggur nú stjórnarfrumvarp um málið þar sem fram kemur að á miðju ári 2019 hafi munur á bókfærðu virði og gangvirði eigna og skulda sjóðsins verið neikvæður um 200 milljarða króna, sem væri tap sjóðsins ef hann hefði þá verið gerður upp.
Ný lán Íbúðalánasjóðs verða mjög takmörkuð og í heild eru miklar breytingar í deiglunni í hinu opinbera lánakerfi húsnæðismála. Ríkistryggð húsnæðislánafjármögnun leggst í reynd af með því að leggja af Íbúðalánasjóð.
Heildarmyndin breytist sem því nemur og fleira kemur til. Sjóðfélagalánum fjöldar sem sagt og hlutdeild banka á fasteignalánamarkaði eykst. Bankar fjármagna fasteignalánin að hluta með því að gefa út sértryggð skuldabréf. Opinberar tölur sýna að lífeyrissjóðir eiga um helming sértryggðra skuldabréfa bankanna.
Þegar á allt er litið koma lífeyrissjóðir að fjármögnun húsnæðiskerfis landsmanna úr mörgum áttum. Það er gömul saga og ný.
